En 2025, l’immobilier locatif reste un pilier central de la construction patrimoniale des Français. Même si le marché a connu une période de ralentissement en 2024 marquée notamment par un recul des prix et un resserrement des conditions de crédit, les taux d’emprunt se sont stabilisés entre 3,5 et 4% pour des durées de 20 à 25 ans, offrant à nouveau des perspectives intéressantes pour les investisseurs. La demande locative demeure soutenue, portée par la pénurie de logements dans certaines zones tendues, l’augmentation des besoins étudiants et seniors et l’évolution des modes de vie qui favorise la mobilité. Dans ce contexte, l’investissement locatif reste pertinent à condition de comprendre les différents régimes fiscaux qui s’appliquent car c’est bien souvent la fiscalité qui détermine la rentabilité nette d’un projet.
Les modes de détention et régimes fiscaux de l’immobilier locatif
La location nue
La location nue consiste à louer un logement vide généralement pour une durée initiale de trois ans et renouvelable tacitement autant de fois que souhaité sauf congé donné par le bailleur ou le locataire avec un préavis respecté. Pour qu’une location soit qualifiée de nue, le logement ne doit pas être équipé de mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate et autonome du locataire. Ainsi, seuls des éléments très basiques comme une cuisine non équipée ou une simple salle d’eau sont tolérés mais l’absence de mobilier comme un lit, une table, des chaises et autres équipements ménagers est obligatoire.
Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers avec deux régimes fiscaux possibles. Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000€. Il offre un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts, la base imposable étant alors soumise à l’impôt sur le revenu selon le taux marginal d’imposition (TMI) du contribuable ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La TMI correspond à la tranche maximale d’imposition applicable sur le revenu global : par exemple, une TMI de 30% signifie que chaque euro supplémentaire imposable est taxé à 30% au titre de l’impôt sur le revenu.
Le régime réel, quant à lui, est applicable au-delà de 15 000€ ou sur option et permet de déduire les charges réelles supportées : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, frais de gestion, etc. Ce régime est souvent avantageux en présence de charges élevées. Il offre notamment la possibilité de générer un déficit foncier, c’est-à-dire un résultat négatif fiscal qui est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an ce qui réduit directement l’impôt dû. Par exemple, si vos charges dépassent vos loyers de 8 000€, vous pouvez déduire cette somme de votre revenu global diminuant ainsi votre base imposable. Le déficit foncier permet donc de neutraliser partiellement ou totalement l’imposition sur vos autres revenus.
La location meublée
La location meublée implique de fournir un logement équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec un mobilier et des équipements indispensables (lit, table, chaises, équipements électroménagers, ustensiles de cuisine, etc). Les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux statuts coexistent en 2025 : le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le LMNP s’applique si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000€ ou si elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Sous ce statut, deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (71% pour les meublés de tourisme classés), ou le régime réel qui permet de déduire les charges réelles et surtout d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. L’amortissement comptable consiste à répartir le coût d’acquisition du bien (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années (souvent 20 à 30 ans pour l’immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier), réduisant ainsi la base imposable sans sortie de trésorerie.
Depuis la réforme fiscale de février 2025, les amortissements déduits ne sont plus définitivement acquis : ils sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien ce qui augmente directement le montant imposable au titre de la plus-value immobilière et par conséquent, l’impôt final dû à la cession. Par exemple, si vous avez amortissement de 50 000€ sur votre bien, ce montant viendra s’ajouter à la plus-value calculée au moment de la vente, augmentant alors la base taxable.
Le statut LMP s’applique quant à lui, lorsque les recettes locatives excèdent 23 000€ et représentent plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal. Il offre un avantage important : la possibilité de déduire un déficit sans limitation sur le revenu global et une exonération totale de la plus-value professionnelle après cinq ans d’activité à condition que les recettes restent inférieures à 90 000 €.
Autres modes de détention
Il est possible de détenir un bien locatif via une Société Civile Immobilière (SCI). Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est fiscalement transparente : les revenus sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur quote-part, en régime foncier. En revanche, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) permet d’amortir le bien et de bénéficier d’un taux d’imposition sur les bénéfices réduit à 25% mais entraîne une taxation plus lourde lors de la revente puisque la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable qui est souvent plus élevée que la valeur de marché ce qui peut engendrer une imposition plus importante qu’en détention directe. Cette imposition peut atteindre 25% d’IS sur les bénéfices, puis, lors de la distribution des dividendes aux associés, une imposition complémentaire à hauteur de 30% environ (flat tax).
L’indivision est un autre mode de détention courant notamment lors d’achats à plusieurs sans structure juridique. Elle offre peu de souplesse de gestion : chaque décision doit être prise à l’unanimité ou selon les règles de majorité prévues ce qui peut compliquer la gestion au quotidien surtout en cas de désaccord entre co-indivisaires.
Enfin, le démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété) est une stratégie fréquemment utilisée pour optimiser la transmission et la fiscalité. L’usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges courantes tandis que le nu-propriétaire quant à lui, bénéficie d’une valeur de transmission réduite car seule la nue-propriété est transmise. Ce mécanisme permet notamment de réduire la base taxable aux droits de succession tout en conservant un revenu locatif. Par exemple, un parent peut céder la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit pendant une durée déterminée ou jusqu’à son décès.
Fiscalité des loyers et impôts à payer selon le régime choisi
Dans tous les régimes, les loyers nets de charges déductibles sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. En location nue, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts tandis que le régime réel permet de déduire les charges effectives. En location meublée, le micro-BIC applique un abattement de 50% (voire 71% pour les meublés de tourisme classés) tandis que le régime réel autorise la déduction des charges et l’amortissement.
L’amortissement n’étant pas une sortie de trésorerie, il s’agit d’une charge comptable diminuant la base imposable. En LMNP et LMP au réel, il est fréquent d’obtenir un résultat fiscal nul ou déficitaire pendant plusieurs années ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus tout en encaissant effectivement des revenus.
Exemple concret LMNP :
Un appartement loué 12 000€ par an avec 4 000€ de charges déductibles, 6 000€ d’amortissement et une TMI à 30%.
Au réel avec 6 000€ d’amortissement, le résultat fiscal se calcule ainsi :
12 000€ (loyers) – 4 000€ (charges) – 6 000€ (amortissement) = 2 000€ de résultat fiscal positif.
Ce résultat de 2 000€ est alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Avec une TMI de 30%, l’imposition totale s’élève à environ 944€ (600€ d’IR + 344€ de prélèvements sociaux).
Toujours au réel mais cette fois-ci avec 8 000€ d’amortissement, le calcul donne :
12 000€ – 4 000€ – 8 000€ = 0€ de résultat fiscal, voire un léger déficit si l’amortissement est supérieur.
Dans ce cas, aucun impôt ni prélèvements sociaux ne sont dus sur les loyers perçus.
Au micro-BIC, ça donne : 12 000€ × 50% = 6 000€ de revenus imposables. Ce résultat de 6 000€ est alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Avec une TMI de 30%, l’imposition totale s’élève à environ 2 832€ (1 800€ d’IR + 1 032€ de prélèvements sociaux).
Critères pour choisir son régime fiscal
Le choix du régime dépend de plusieurs facteurs : le montant des loyers, la nature de la location (meublée ou nue), le niveau de charges et de travaux, la situation personnelle et le taux marginal d’imposition. Un investisseur faiblement imposé avec peu de charges privilégiera souvent le micro-foncier ou le micro-BIC notamment pour leur simplicité. Un investisseur avec un crédit important et des travaux favorisera le régime réel qui maximisera les déductions. Le LMNP reste adapté pour générer des revenus faiblement imposés à court terme tandis que le LMP est plus approprié à des revenus importants et réguliers. La SCI à l’IS peut être pertinente pour capitaliser à l’intérieur de la société mais elle nécessite de bien anticiper la fiscalité à la sortie.
Fiscalité à la revente
La fiscalité de la plus-value immobilière diffère selon le statut.
En location nue, la plus-value est imposée à 19% plus 17,2% de prélèvements sociaux, avec un abattement progressif pour durée de détention conduisant à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En LMNP, ce régime s’appliquait auparavant mais depuis la réforme de 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value ce qui augmente sensiblement l’impôt dû.
En LMP, la plus-value est professionnelle : elle peut être exonérée après cinq ans d’activité si les recettes n’excèdent pas 90 000 €. En SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable qui est généralement plus élevée, ce qui entraîne souvent une imposition plus lourde qu’en détention directe avec un taux d’IS à 25% sur les bénéfices réalisés (voire 15% pour des bénéfices inférieurs à 42 500€) puis une taxation sur les dividendes distribués (flat tax à 30 % environ).
Risques et points de vigilance
Investir dans l’immobilier locatif suppose d’anticiper certains risques : vacance locative, impayés, évolutions réglementaires comme l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques ou encore changements fiscaux. Pour information, une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique est très élevée, classé F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE). Dès cette année 2025, un logement classé G est interdit à la location, suivi par les logements classés F en 2028 ce qui peut imposer des travaux lourds et coûteux.
La sélection de l’emplacement reste le premier critère de réussite : un bien immobilier bien placé se louera plus facilement même en période économique difficile.
Cas pratiques chiffrés pour mieux comprendre
Location nue au micro-foncier : un propriétaire percevant 10 000€ de loyers bénéficie de l’abattement de 30% et est imposé sur 7 000€. Avec une TMI à 30%, il paiera environ 2 100€ d’impôt sur le revenu, plus 1 204€ de prélèvements sociaux (17,2% de 7 000€).
LMNP au réel : un propriétaire perçoit 16 000€ de loyers, a 5 000€ de charges et 8 000€ d’amortissements. Le résultat fiscal est positif (16 000 – 5 000 – 8 000 = 3 000€). Avec une TMI à 30%, il paiera environ 900€ d’impôt sur le revenu, plus 516€ de prélèvements sociaux soit un total de 1 416€.
SCI à l’IS : la société reçoit 20 000€ de loyers, déduit 12 000€ de charges et amortissements et paie donc 15% d’IS sur 8 000€, soit 1 200€. Les associés ne sont imposés personnellement que lors de la distribution des bénéfices.
En résumé
En 2025, la fiscalité de l’immobilier locatif a profondément évolué notamment avec la réforme du LMNP qui modifie l’équilibre entre optimisation à court terme et fiscalité à la sortie.
Le choix du régime fiscal doit être réfléchi en fonction de la stratégie patrimoniale, de l’horizon de détention et de la capacité à gérer un régime plus ou moins complexe.
L’immobilier locatif reste un outil puissant, capable de générer des revenus réguliers et de se valoriser sur le long terme à condition toujours de bien comprendre et maîtriser son cadre fiscal et les spécificités de différents modes d’investissement.
Attention : cet article ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Chaque situation patrimoniale étant unique, il est indispensable de vous faire accompagner par un professionnel qualifié avant toute prise de décision.
