Un contexte économique en pleine transition
Depuis des années, les épargnants se posent la même question : vaut-il mieux miser sur la bourse ou sur l’immobilier ? En 2025, cette interrogation prend une nouvelle dimension. Le contexte économique, la fiscalité et les taux d’intérêt ont profondément changé la donne. L’enjeu n’est plus seulement de savoir quel actif rapporte le plus mais lequel s’intègre le mieux dans une stratégie patrimoniale équilibrée.
Les marchés financiers ont connu un début d’année particulièrement dynamique. L’indice américain S&P 500 affiche une progression d’environ 12,9% depuis janvier 2025, tandis que l’Euro Stoxx 50 progresse d’environ 12,4% en euros. Ces performances traduisent une confiance retrouvée des investisseurs, portée par des résultats d’entreprises solides et des anticipations de baisse progressive des taux directeurs. Selon JPMorgan, les banques européennes figurent d’ailleurs parmi les secteurs les plus performants du premier semestre, avec des hausses dépassant parfois les 40%.
Mais cette vitalité ne doit pas masquer la réalité : la volatilité reste élevée et les marchés peuvent corriger aussi vite qu’ils montent. Les décisions des banques centrales, l’inflation encore supérieure à 2% en zone euro et les tensions géopolitiques continuent d’influencer les anticipations à court terme.
L’immobilier entre résilience et ajustement
Sur le plan obligataire, la situation reste tendue. En France, le taux des obligations d’État à dix ans (OAT 10 ans) évolue entre 3,1% et 3,6% selon les périodes de 2025, un niveau qui maintient le coût du crédit à des seuils élevés et pèse sur la capacité d’achat des ménages. Après une année 2023 marquée par un fort ralentissement, 2025 s’annonce comme une période de stabilisation. Les volumes de transactions repartent légèrement à la hausse, mais les acheteurs restent prudents et la négociation redevient la norme. Dans les grandes métropoles, les prix continuent de se replier modérément, tandis que certaines villes moyennes retrouvent un équilibre favorable entre prix et rendement locatif.
Côté immobilier locatif, les rendements bruts affichent encore de belles disparités. Dans certaines zones comme Saint-Étienne ou Mulhouse, il est possible d’observer des rentabilités de 7 à 9% brut, parfois même 10% sur des biens spécifiques. Mais la réalité « net-net » est souvent tout autre : une fois les frais de gestion, les charges, les impôts et la fiscalité déduits, le rendement réel tombe plutôt autour de 5% à 6%, parfois moins. Cette différence de trois à quatre points rappelle à quel point il est essentiel de raisonner en rendement net et non en taux affiché.
L’immobilier conserve toutefois un atout majeur : son effet de levier. Pouvoir investir à crédit, rembourser partiellement grâce aux loyers et profiter d’une éventuelle revalorisation du bien constitue un avantage considérable. C’est une mécanique difficile à reproduire en bourse, sauf à recourir à des stratégies à effet de levier plus risquées ou coûteuses.
SCPI et placements alternatifs : la pierre-papier en mutation
Les SCPI continuent d’attirer les investisseurs souhaitant accéder à la pierre sans les contraintes de la gestion directe. En 2025, leur rendement moyen se situe autour de 4,5% à 4.7%, selon les dernières estimations de France SCPI et de l’ASPIM. Certaines SCPI plus spécialisées affichent des rendements proches de 8% à 9%, mais ces performances concernent des fonds à risque plus élevés, souvent exposés à des marchés de niche ou à des stratégies opportunistes.
La prudence reste donc de mise : la valeur des parts peut baisser et la liquidité demeure plus faible qu’en actions. Toutefois, la pierre-papier continue de jouer un rôle clé dans la diversification patrimoniale en permettant d’accéder à des actifs immobiliers professionnels autrement inaccessibles à un particulier.
Une fiscalité immobilière en évolution
Sur le plan fiscal, 2025 a marqué un tournant important pour les investisseurs en location meublée. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste l’un des plus utilisés notamment pour son régime réel qui permet d’amortir la valeur du bien et de réduire significativement, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers.
Mais la Loi de finances pour 2025 est venue modifier les règles du jeu. Les amortissements admis en déduction sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable : le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués. Cette mesure, applicable aux cessions intervenant à compter de 2025, alourdit potentiellement la fiscalité à la revente et réduit l’un des avantages historiques du régime LMNP.
Parallèlement, le régime Micro-BIC a été durci pour les locations meublées, notamment de courte durée, avec une réduction de l’abattement forfaitaire. Ces ajustements renforcent l’intérêt du régime réel, tout en rappelant que la fiscalité immobilière, bien que toujours avantageuse dans certains cas, devient plus complexe et plus mouvante. Les investisseurs doivent donc suivre attentivement les évolutions législatives à venir.
L’arbitrage entre bourse et immobilier
Face à ces mutations, il devient nécessaire d’adopter une approche plus nuancée. Prenons l’exemple d’un investisseur disposant de 100 000 euros. Placés sur les marchés financiers via un portefeuille diversifié d’ETF et de fonds actions, il peut viser un rendement annuel moyen de 4% à 6% sur quinze ans, au prix d’une volatilité plus élevée.
La même somme investie dans un bien immobilier locatif financé par emprunt pourrait générer un rendement global comparable, autour de 3% à 5% par an, en tenant compte des revenus nets et de la valorisation du bien. Les ordres de grandeur sont proches mais la nature du risque diffère : liquidité et volatilité d’un côté, contraintes et fiscalité de l’autre.
C’est précisément cette complémentarité qui fait sens. L’immobilier apporte la stabilité, la visibilité et le levier du crédit. La bourse quant à elle, offre la flexibilité, la liquidité et le potentiel de croissance. L’une amortit les chocs de l’autre et ensemble, elles construisent un patrimoine équilibré capable de traverser les cycles économiques.
En résumé : la complémentarité plutôt que le choix
En 2025, la vraie question n’est plus “Faut-il investir en bourse ou dans l’immobilier ?” mais “Comment les combiner intelligemment ?”. Dans un environnement mouvant, la diversification reste la clé. La meilleure stratégie, dans la plupart des cas, n’est pas de choisir l’un contre l’autre mais de les considérer comme deux piliers complémentaires.
L’immobilier apporte la stabilité et l’effet de levier. La bourse, la liquidité et le potentiel de performance. Diversifier, équilibrer, adapter : voilà sans doute la réponse la plus durable et la plus performante pour construire un patrimoine solide.
Cet article ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Chaque situation patrimoniale étant unique, il est conseillé de vous faire accompagner par un professionnel qualifié avant toute prise de décision.
