Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) continuent en 2025 de susciter l’intérêt des épargnants français à la recherche de revenus réguliers, d’un accès simplifié à l’immobilier et d’une diversification patrimoniale. Ce véhicule d’investissement collectif, souvent qualifié de « pierre-papier », permet d’investir dans de l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion directe. Pourtant, malgré leur popularité croissante, les SCPI restent mal connues ou mal comprises d’une partie du grand public.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Créées en France dans les années 1960 et encadrées dès 1970, les SCPI sont des structures d’investissement collectif agréées par l’AMF dont l’objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif pour le compte d’associés. Chaque investisseur détient des parts de la SCPI et perçoit en proportion de son investissement, les loyers générés. La gestion est entièrement déléguée à une société de gestion agréée. Cette dernière se charge de sélectionner les biens (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…), d’assurer leur mise en location, d’entretenir le patrimoine et de redistribuer les revenus.
L’ensemble du secteur est encadré par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), un organisme qui représente et régule les professionnels de la gestion d’actifs immobiliers non cotés. Elle joue un rôle clé en matière de transparence, de bonnes pratiques et de suivi du marché des SCPI en France.
Au début du 1er trimestre 2025, l’ASPIM recensait 225 SCPI, leur capitalisation globale atteignant un peu plus de 88,5 milliards d’euros.
Les différents types de SCPI
Les SCPI de rendement sont majoritaires. Elles investissent dans des actifs professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique) et ont pour objectif principal de distribuer un revenu régulier aux associés.
Les SCPI fiscales, moins courantes, reposent sur des dispositifs liés à l’État (loi Pinel, Malraux, déficit foncier) mais offrent des rendements généralement inférieurs et des contraintes de détention plus strictes.
Les SCPI de plus-value, quant à elles, visent plutôt la valorisation du patrimoine sur le long terme. Elles distribuent peu voire pas de revenus mais misent sur une hausse du prix de la part dans le temps.
Certaines SCPI ciblent un secteur spécifique (immobilier de santé, résidentiel, logistique) ou une zone géographique (France, Europe, international). Ces spécialisations peuvent favoriser la stabilité des revenus ou la diversification.
Pourquoi investir en SCPI en 2025 ?
Plusieurs raisons expliquent l’intérêt croissant pour les SCPI cette année :
Un rendement attractif : En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi autour de 4,72% selon l’ASPIM. En 2025, malgré un contexte économique toujours contrasté, de nombreuses SCPI affichent des rendements nets supérieurs à ceux des livrets bancaires ou des obligations souveraines.
Une diversification du patrimoine : Les SCPI permettent d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers (secteurs, zones géographiques, typologies) ce qui réduit le risque locatif par rapport à un bien en direct.
Une accessibilité financière : Il est possible d’investir en SCPI à partir de quelques centaines ou milliers d’euros contrairement à l’immobilier classique qui peut nécessiter un apport important.
Un cadre fiscal intéressant : Selon la modalité d’acquisition (en direct, via une assurance vie ou un PER, à crédit, en démembrement), les SCPI peuvent s’intégrer efficacement dans une stratégie fiscale patrimoniale. Par exemple, une SCPI logée dans un contrat d’assurance vie bénéficie d’un cadre fiscal plus avantageux qu’une détention en direct.
Acheter des SCPI : quelles options ?
En 2025, il est possible d’acheter des SCPI :
- En direct c’est-à-dire au comptant
- À crédit ce qui peut être très intéressant pour créer un effet de levier tout en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus fonciers
- En démembrement avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit
- Via un contrat d’assurance vie, un PER ou une société (SCI, holding, etc.)
Certaines plateformes en ligne permettent aujourd’hui de comparer et souscrire des SCPI en quelques clics mais il est vivement conseillé d’être accompagné pour sélectionner les véhicules les plus adaptés à son profil.
Quelle fiscalité pour les SCPI ?
En direct
Les revenus distribués sont imposés comme des revenus fonciers dans la catégorie des revenus de location. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif après application possible du régime micro‑foncier ou réel selon les frais déductibles. Les prélèvements sociaux à 17,2% sont également dus.
La revente des parts entraîne une imposition sur la plus‑value immobilière avec abattement selon la durée de détention : exonération totale au bout de 22 ans pour les prélèvements sociaux et 30 ans pour l’impôt.
Via un contrat d’assurance vie ou un PER
Les SCPI logées dans une enveloppe à fiscalité avantageuse (assurance vie, PER) bénéficient d’une imposition réduite et d’un allègement possible des prélèvements sociaux (abattement sur les gains au bout de 8 ans pour l’assurance vie, déduction à l’entrée et imposition à la sortie pour le PER). Elles peuvent servir d’enveloppe de diversification patrimoniale avec transmission optimisée mais avec des frais fréquemment plus élevés.
En démembrement
Le démembrement des parts permet de dissocier usufruit et nue-propriété (voir article sur le Démembrement de Propriété). L’usufruitier perçoit les loyers, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété plus tard. Cette stratégie permet d’acquérir les parts à prix réduit et d’optimiser la transmission ou la fiscalité. Cette technique permet une acquisition décotée des parts.
Critères de sélection d’une SCPI
Pour sélectionner une SCPI, plusieurs facteurs doivent être analysés : sa stratégie immobilière, la qualité du patrimoine, le TOF (taux d’occupation financier), l’historique de rendement ainsi que la solidité de la société de gestion. La diversification géographique et sectorielle, la politique d’investissement (acquisitions récentes ou non), le profil des locataires sont également essentiels comme d’autres critères spécifiques pris en compte par chaque conseiller.
Pour information, le taux d’occupation financier (TOF) mesure la proportion des loyers effectivement perçus par la SCPI par rapport à ceux qu’elle pourrait percevoir si tous ses biens étaient intégralement loués. C’est un indicateur clé de la santé locative d’une SCPI.
Un TOF proche de 100 % signifie que le parc immobilier est presque entièrement loué et génère un revenu stable, ce qui est généralement un bon signe pour l’investisseur.
Enfin, le TRI (taux de rendement interne) sur plusieurs années permet d’apprécier la performance cumulée du placement indépendamment des prix de souscription. Il sert à mesurer ce que vous a réellement rapporté votre investissement en SCPI sur plusieurs années. Contrairement au rendement annuel qui ne regarde que ce que vous touchez chaque année (les loyers), le TRI prend en compte tout ce que vous avez gagné du début à la fin : les loyers perçus chaque année mais aussi la valeur à laquelle vous revendez vos parts tout en tenant compte des différents frais. C’est donc un indicateur plus complet et plus réaliste qui vous donne une idée de la performance globale de votre placement une fois tout mis bout à bout.
Quels sont les risques associés aux SCPI ?
Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent des risques. Le capital investi n’est pas garanti. La liquidité peut être limitée et notamment pour les SCPI à capital fixe ou dans des contextes de marché tendus. De plus, les revenus peuvent varier à la baisse en cas de vacances locatives (pas de locataire), de baisse des loyers ou de conjoncture économique dégradée.
Il est donc important de sélectionner des SCPI bien gérées disposant d’un patrimoine diversifié, d’une stratégie claire et de réserves financières solides. L’analyse du taux d’occupation financier (TOF), des dividendes versés, de la valeur de reconstitution et de la stratégie d’investissement de la société de gestion est essentielle.
Une solution qui s’intègre dans une stratégie globale
L’investissement en SCPI n’est pas une fin en soi : il s’intègre dans une réflexion globale de diversification patrimoniale, d’optimisation fiscale, de génération de revenus ou de préparation de la retraite. Il peut venir compléter une allocation plus large comprenant de l’assurance vie, un PEA, un PER, voire de l’immobilier en direct.
Accompagné d’un conseiller et intégré dans une stratégie bien structurée, ce type de placement peut devenir un véritable outil de performance et de stabilité dans le développement de votre patrimoine.
Attention : cet article ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Chaque situation patrimoniale étant unique, il est indispensable de vous faire accompagner par un professionnel qualifié avant toute prise de décision.
